Vous avez le choix entre faire construire votre bien immobilier ou acheter directement un programme auprès des promoteurs pour investir sous Pinel. Les vendeurs et les intermédiaires sont la plupart du temps rémunérés à partir des commissions sur les ventes ou encore par le biais des honoraires.

Quel est le plafond applicable ?

Avant tout, un bien Pinel doit générer du rendement et pas seulement une réduction d’impôt. Pour rappel, celle-ci est de 12%, de 18% ou de 21%. Il importe alors de prévoir d’ores et déjà combien va réellement coûter l’immobilier, hors rémunération, hors commissions et honoraires des intermédiaires et des vendeurs.

Les promoteurs factureront certes le bien plus cher par rapport au cours de l’immobilier classique neuf sur le marché, étant en connaissance du fait que ce dernier va faire l’objet d’une réduction de vos impôts. Vigilance déjà à ce stade, car si vous ne prenez pas la peine de comparer les prix, vous risquez de passer à côté d’un bon rendement et par conséquent, ruiner vos gains (qui se traduisent par la défiscalisation comme indiqué plus haut).

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Pour en revenir aux frais des intermédiaires Pinel, ils sont désormais plafonnés à 10% du prix de revient de l’immobilier. Après constat des observateurs en effet, ces commissions atteignaient jusqu’alors la barre des 15%, ce qui représente un taux énorme qui pourrait impacter le rendement de l’investissement.

Quels autres frais sont à prévoir ?

Vous devez aussi vous acquitter des frais de notaire dans le cadre de l’achat d’un bien Pinel. Dans la plupart des cas, les promoteurs immobiliers se chargent eux-mêmes de régler ces frais et vous livrent un produit clé en main. Si vous choisissez cette option, c’est-à-dire l’achat de votre bien Pinel prêt à l’exploitation, n’hésitez pas à vous enquérir du montant de ces frais afin de ne pas vous retrouver avec un bien Pinel qui vous aura coûté beaucoup plus cher qu’il ne l’aurait dû. Les honoraires du notaire sont moins élevés si vous achetez dans le neuf. Ils sont plus importants si vous jetez votre dévolu sur un bien ancien – qui doit être totalement rénové sous la loi Pinel ancien.

Vigilance quant aux démarchages abusifs

Attention aux informations tronquées que les vendeurs utilisent dans le seul but d’écouler leurs logements neufs. Ces vendeurs ont parfois recours aux démarchages abusifs dans le cas où ces appartements, bien qu’éligibles au dispositif, ne jouissent pas de tous les atouts pour donner lieu au rendement escompté. En effet, pour que l’immobilier soit réellement porteur, il faut que la rentabilité locative soit au rendez-vous, laquelle s’obtient par la conjugaison de plusieurs variables telles que l’application du juste loyer, le ciblage de locataires fiables et solvables, l’occupation du bien pendant toute la durée de l’engagement. Pour cela, il faudra donc que l’appartement lui-même soit attractif, bien situé et jouissant de toutes commodités, en plus d’être implanté dans une ville attractive.

Autres mesures préventives à adopter

Outre la vérification de ces frais et commissions ainsi que des prix surévalués, il est important de toujours prévoir le rendement net de votre placement. Ne vous fiez pas à celui que proposent les promoteurs ou les intermédiaires qui auront toujours tendance à le booster, leur objectif étant de vendre rapidement leur produit. Pour cela, prévoyez toujours de simuler votre investissement, en utilisant des outils en ligne et si possible, en faisant interpréter les résultats par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. C’est celui-ci qui va vous guider sur la meilleure stratégie, sachant que l’investissement Pinel doit être verrouillé sur une période minimale de 6 ans et qu’aucune sortie anticipée n’est autorisée, même en cas de défaillance de montage.