Lorsque vous faites louer un bien Pinel, vous devez fixer vos loyers sans dépasser un certain seuil fixé par la loi. Ce seuil fait référence aux revenus de votre futur locataire ainsi qu’à celui des loyers par zone (pour rappel, il s’agit des zones A Bis, A et B1). Dans ce cas, comment définir les revenus de votre futur locataire ?

Les justificatifs de ressources

Vous pouvez demander à ce dernier de vous fournir des justificatifs de ressources. S’il est un salarié, le justificatif peut être sa fiche de paie ou encore son contrat de travail. S’il est un travailleur indépendant, la copie du certificat d’identification de l’Insee peut servir de pièce justificative, ou encore les trois derniers bilans. L’expert-comptable peut aussi délivrer une attestation de ressources. S’il est un retraité, il pourra vous présenter les justificatifs de versement des trois derniers mois.

Dans tous les cas, le mieux serait de se référer à la dernière déclaration d’impôt de votre futur locataire. Vous pouvez effectuer vos recherches en ligne en inscrivant son numéro fiscal ainsi que la référence de son avis d’imposition.

Les autres pièces exigibles

Un bon dossier « locataire » ne contient pas seulement les justificatifs de ressources mais aussi les autres documents tels que la pièce d’identité qui sera sa carte nationale, son passeport ou son permis de conduire. Vous demanderez aussi ses trois dernières quittances de loyer. À défaut, il pourra vous présenter son attestation d’hébergement.

Comment bien choisir votre locataire ?

Vous avez maintenant sélectionné deux ou trois locataires au choix dont les ressources cadrent avec le loyer que vous avez calculé. La prochaine étape consiste à bien le choisir – sauf si vous avez décidé de faire louer le bien à un membre de votre famille, un des avantages principaux du dispositif Pinel.

Comme les procédures d’expulsion risquent de prendre du temps et d’engager de longues procédures en cas de locataire insolvable, il est donc important de bien savoir effectuer la sélection à ce stade. Rappelons aussi que les vacances locatives sont pénalisantes dans le cas d’un investissement Pinel puisque vous vous engagez à faire louer sur une période ferme (6 ans, 9 ans ou 12 ans).

L’idéal serait donc d’étudier le profil du locataire : s’il est un salarié, choisissez celui dont le contrat est à durée indéterminée. S’il est un travailleur indépendant, assurez-vous que son activité est stable. S’il est un retraité, il perçoit généralement des pensions à vie et éventuellement des rentes viagères.

Notez bien que la loi condamne toutefois les discriminations sur la race et la religion, ou encore sur la politique et autres.

Comment fidéliser vos locataires ?

Soulignons encore que la vacance locative est à éviter autant que possible lorsque vous investissez sous Pinel, d’autant que vous aurez à réengager les mêmes procédures contraignantes pour trouver votre nouveau locataire. Autant donc jouer la carte de la fidélisation.

Dès le départ, fixez des loyers attractifs et maintenez-les autant que possible sur le long terme. Le bien que vous mettez en location est certes neuf et répondant aux exigences en matière de normes énergétiques. Toutefois, s’il dispose d’une vue exceptionnelle, faites-en profiter à vos locataires en la mettant en évidence avec quelques petits aménagements par exemple.

Si vous faites construire vous-même, optez pour plus de pièces à petites surfaces plutôt que peu de pièces de grande taille.

Par ailleurs, en cas de réclamation en cours de location, soyez toujours à l’écoute et disponible et faites un suivi. En effet, votre locataire tiendra compte de votre réactivité et de votre diligence. De même, il sera reconnaissant de la qualité de votre prise en charge.