Les familles qui reçoivent en héritage un bien immobilier en indivision ont souvent du mal à gérer ce dernier, d’où le recours à la société civile immobilière dite SCI familiale.

Nous savons par ailleurs que le démembrement de propriété est un instrument patrimonial qui commence à se faire connaître et dont les avantages sont multiples du point de vue transmission. Peut-on alors appliquer ce montage sur un bien géré via une SCI ?

La société civile immobilière : qu’est-ce que c’est ?

La forme la plus courante de SCI est de type familial ; cependant, des associés n’ayant pas forcément des liens de parenté peuvent monter une SCI dans le but de gérer un bien en commun et qui est concerné par le statut indivis. Il arrive aussi que ce dernier soit la propriété d’un couple qui divorce par exemple.

La SCI est donc une société montée par ces associés ordinaires ou membres d’une même famille, lesquels désignent son propre gérant.

C’est ce dernier qui dirige la SCI et qui organise les assemblées générales auxquelles les associés sont convoqués dans le but de voter une décision se rapportant à la gestion de l’immobilier.

Attention car celui-ci ne doit toutefois pas être utilisé à des fins commerciales. La SCI n’est pas non plus une société civile de placement immobilier (SCPI).

Pourquoi mettre en place une SCI ?

Un bien géré sous indivision crée parfois des tensions dans la mesure où chaque héritier peut avoir différents projets en ce qui concerne le bien : le revendre, le conserver pour y vivre ou encore le mettre en location. Si les héritiers se mettent d’accord sur un même projet, la SCPI n’a pas lieu d’être. En revanche, c’est en cas de visions divergentes pouvant créer des conflits que la SCI entre en jeu.

Comment fonctionne la SCI et le démembrement ?

Chaque associé reçoit sa quote-part par le biais des titres de propriété aussi appelés parts de SCI. Ce sont ces parts que chacun va gérer : par exemple les transmettre aux futurs héritiers qui sont leurs propres enfants, et ainsi de suite de génération en génération. Il arrive aussi que le propriétaire des parts souhaite sortir du montage : il les revend alors à un individu qui devient à son tour associé.

En ce qui concerne le démembrement, il peut tout à fait se mettre en place, mais pas sur le bien immobilier lui-même cependant. Ce sont les parts distribuées à chaque associé qui seront démembrées à la demande du titulaire. Ainsi, ce dernier pourra les détenir en usufruit et fait don de celles en nue-propriété à ses enfants.

Si l’immobilier est mis en location, l’usufruitier perçoit les loyers qui en sont issus, tandis que les nus-propriétaires sont uniquement en possession de ses murs. Lorsque l’usufruitier décède, les nus-propriétaires deviennent alors pleinement propriétaire des parts et peuvent à leur tour percevoir les revenus locatifs ou, s’ils le souhaitent, revendre leurs propres parts. Cette revente n’est pas autorisée pendant le montage du démembrement sauf avec l’accord du détenteur de parts en usufruit.

Pourquoi démembrer une SCI ?

Pour en faciliter la transmission, en raisonnant toujours en termes de parts, et afin de bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent. Par exemple, les nus-propriétaires étant les titulaires des murs de la SCI seront exonérés d’IFI et d’impôt foncier, de même que de frais de succession lorsqu’ils acquièrent la pleine propriété des parts. Vous trouverez davantage d’informations à ce sujet sur infinance.fr.

Rappelons que pour qu’un démembrement ait lieu, il faut que les deux parties soient tous les deux consentantes, étant donné qu’il s’agit également d’une forme de donation entre vifs.