Les investisseurs en sociétés civiles de placement immobilier SCPI sont taxés de frais de gestion annuelle. C’est le gestionnaire lui-même qui calcule le montant de ces frais, lesquels sont déduits des loyers à titre de rémunération pour prestations rendues. En effet, c’est tout un ensemble de personnel spécialisé dans l’exploitation des actifs pierre-papier qui s’implique dans les diverses missions qui leur sont attribuées.

Des frais fixés à l’avance en pourcentage

Les frais de gestion sont publiés à l’avance sur la fiche de la SCPI et peuvent donc être consultés à tout moment. Ces frais sont toutefois dégagés du taux de distribution sur valeur de marché de la SCPI puisque ce dernier lui aussi est préalablement mentionné sur la fiche technique de la SCPI.

En résumé, les frais de gestion sont fixés en pourcentage. Ils sont calculés sur le montant des revenus locatifs et sur la valeur des actifs gérés. La société de gestion verse par conséquent des revenus nets de charges et de frais qui sont les dividendes.

Cette rémunération est imputée à la gestion des collectes, des fonds acquis, de la constitution du parc, de son exploitation proprement dite ainsi que des travaux d’entretien divers. C’est tous les ans que la société de gestion prélève ces frais qui n’auront pas d’incidence sur le rendement – mais qui seront toujours prélevés des loyers bruts obtenus.

Les autres frais générés par une SCPI

Outre les frais de gestion, l’investisseur est également taxé de frais de souscription ou de droits d’entrée. Certaines SCPI n’en appliquent pas. Il faut cependant noter que leur prélèvement n’est effectif qu’à la sortie, c’est-à-dire à la revente des parts.

Relativiser sur ces taxations

Toujours est-il qu’il importe de relativiser sur l’application de ces frais, sachant que tout produit géré par un tiers en génère. Par exemple les contrats d’épargne, les comptes bancaires, etc. Rappelons aussi que dans le cas de l’achat d’un bien immobilier physique, l’acquéreur est soumis au paiement de frais de notaire et de frais d’agence (qui correspondent aux frais d’entrée). Ces frais sont alors amortis après une certaine durée de détention et en particulier si les parts ont été revalorisées.

Comment comparer les SCPI ?

Avant tout, il convient de choisir les SCPI les plus performantes sur le marché et les comparer suivant leur famille. C’est-à-dire comparer les SCPI de rendement entre elles par exemple, et non les confronter avec des SCPI fiscales. Les SCPI sont classées suivant leurs performances (TDVM et TRI en particulier) : ce classement est publié sur les sites spécialisés en SCPI. Les autres informations qui y sont mentionnées sont la catégorie (exemple de catégorie pour une SCPI de rendement : commerce, diversifiée, bureaux, spécialisée, internationale, etc.). Les frais prélevés y sont aussi inscrits.

Des outils en ligne permettent une comparaison rapide entre deux ou plusieurs SCPI : il suffit d’entrer les noms des SCPI sélectionnées puis de lancer la comparaison.

Simuler son investissement SCPI

La prochaine étape est de simuler son investissement en SCPI. Choisissez un outil performant en ligne, tel que celui proposé par scpi-8.com par exemple. Il vous suffit ensuite de mentionner le montant de l’investissement, du mode d’acquisition (en cash, à crédit ou mixte), ainsi que la durée et le taux de l’emprunt. Mentionnez également le rendement de la SCPI ainsi que la durée de la détention (vous pouvez obtenir plus d’informations sur la durée recommandée auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine).

La plupart des simulateurs communiquent le montant du gain total de l’opération ainsi que de la valeur de l’investissement entre autres. Notons que tous ces outils, qu’ils soient de comparaison ou de simulation, sont gratuits et anonymes.